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办案心得

申请执行人执行异议成功案例:推翻债务人与第三人的房屋买卖合同

作者:明承业  来源:找法网  日期:2019年11月02日


一、杜某借款经过

201412月,杜某提出向张某借款,张某于当月10日向杜某转账10万元,次日转账92000元,支付现金8000元。2015214日,向杜某汇款50000元,次日向杜某转账210000元。杜某为保证还款,于2015223日在公证处对杜某A房产为张某之女小张办理了公证委托书。委托小张代办涉案房屋的合同签订、登记、领取房产证等所有购房事宜,并将房屋的商品房预售合同、备案登记表、门牌证、房款发票、契税发票等材料交给张某。

201532日,杜某向张某出具借条,内容如下“杜某于20141210日向张某借款20万元,2015214日又向张某借款26万,共计46万。以上借款3个月内还清,如限期未归还,或在期限内无能力偿还,杜某愿意用A房产做为抵债,此房为张某所有。

二、一审法院作出民间借贷判决

因杜某未如期归还借款,张某向一审法院起诉要求杜某偿还借款本金及利息。并向法院申请查封杜某A房产,2015911日,法院作出裁定,查封杜某及担保人张某某的房产。

201615日,一审法院作出一审法院判决,判决杜某偿还张某借款46万,承担案件受理费。

三、张某提出强制执行申请

因杜某未提出上诉,民间借贷纠纷案件生效,张某向一审人民法院申请强制执行。

四、王某对法院执行杜某的房屋提出执行异议

法院执行局要执行杜某房屋过程中,王某向法院提出执行异议。王某认为:2015113日、14日、19日,通过建行向杜某转账589000元,现金支付15000元,合计付款604000元。杜某出具收条,后双方于2015120日补签房屋买卖合同,王某占有房屋至今,并交纳了物业费、暖气费。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,要求法院中止执行并解除该房屋的查封。

五、法院作出中止执行杜某房屋的裁定书

在法院进行书面审查过程中,王某提供了2015120日签订的房屋买卖合同,2015113日、14日、19日向杜某付款的银行转账明细单、杜某收取房款的收据4张、2013-2015年物业费收据、2013-2016年采暖费发票、2015430日有线电视初装费的收据、天然气入户费、房屋维修基金发票等证据。

张某提供了杜某与瑞达房产公司的商品房预售合同、商品房预售合同签约证明和预售合同备案登记表、杜某门牌证、房屋契税发票、销售不动产统一发票,上述合同、票证等登记在杜某名下。

张某提出,王某与杜某的房屋买卖合同不真实,如果买卖合同时间早于杜某把手续交给张某的时间,杜某应当把涉案房产手续交给王某办理过户使用。房屋产权还在杜某名下,房屋所有权未发生转移,故请求法院驳回王某的异议,继续执行本案。

法院执行局并未对王某提供的证据进行进一步的实质性审查,只是书面审查。法院认为王某在查封前已经签订书面合同,已经交付全部房款并实际占有居住至今,属于不能查封的情形,王某要求终止执行的理由符合法律规定,应当予以支持。解除查封属于执行的实施行为,本案不做处理。法院作出执异第##号执行裁定书,裁定中止对A房产的执行。

六、张某提出申请执行人执行异议之诉

为维护合法权益,张某向一审法院提出申请执行人执行异议之诉,在诉讼过程中,张某申请对《房屋买卖合同书》杜某签字笔迹是否真实进行鉴定,经鉴定为杜某本人签字。

案件陷入僵局,如果张某没有新的证据,一审法院将驳回张某的执行异议之诉。无奈中,张某找到明律师要求代理本案。律师接受委托后,认真分析案情,提出诉讼策略,要想继续执行涉案房屋,必须推翻王某与杜某签订的《房屋买卖合同》,必须证明双方存在恶意串通行为。故明律师提出:1、对《房屋买卖合同》的签字形成时间进行鉴定。2、调取杜某、王某、杨某三人之间银行卡交易记录。经鉴定该合同签字日期与2015213日的公证委托书、201598日的诉讼财产保全申请书、2016727日的执行异议申请书中的笔迹均非同期书写形成。鉴定所说明,“非同期书写形成“实质不在样本前后一个月内形成。双方对鉴定意见均无异议。法院认为《房屋买卖合同》中的签字虽然是王某和杜某所签订,但落款日期不真实。

张某又申请法院调取了杜某与王某及其妻子杨某在建设银行、石河子农村合作银行、工商银行、中国银行、农业银行201411月至201611月期间的银行交易明细单,通过明细单可以证明王某为职业放贷人,与杜某存在长期的民间借贷关系。

故,三人资金往来频繁、往来密集,有时候一天数次,资金使用周期短,资金总额巨大878万余元,王某没有充分证据证明双方有真实的货物交易,足以认定是个人的资金拆借行为或民间借贷行为。

一审法院法官认为认定第三人(杜某)向被告(王某)支付款项为房款存在诸多疑点,具体如下:(一)第三人与被告存在大量借贷关系,被告向第三人支付款项时,第三人很可能尚欠被告借款未还,双方未进行折抵,不合常理;(二)、涉案房屋的商品房预售合同、备案登记表、门牌号、房款发票、契税发票第三人均为交付被告,在此情况下被告将全部房款付清,不符合通常的交易习惯;(三)被告在银行卡中余额充足的情况下,未一次性支付房款,却在短期内以多次汇款的方式支付房款,特别是2015114日内分三次支付房款,15日在卡内余额充足的情况下支付85000元房款,陈述余款15000元为现金支付,均不符合常理;(四)存在前述疑点的情况下,本院要求被告本人到庭说明情况,但被告未到庭。综上,法院认为,被告支付的款项是否为涉案房屋的房款真伪不明。本院认定被告向第三人支付的款项并非房款,被告未向第三人支付房款。

法院作出判决:

1、准许对A房屋的执行;

2、被告王某、第三人杜某于本判决生效之日起十日内给付原告张某鉴定费15000元、承担鉴定产生的交通费等必要费用。

七、王某不服判决提出上诉

王某不服一审判决,向中级法院提出上诉。中院认为,上诉人王某提供的证据来看,其与原审第三人签订的房屋买卖合同的签订时间经鉴定,既不是样本一字迹同期形成(2015213日)形成,也不是被上诉人张某提供的样本二、三字迹同期形成(20159月、20167月)形成,双方合同实际签订时间不确定。上诉人与第三人存在多大上百笔的交易往来,不能排除双方存在其他经济关系,认定该转账即为支付房款依据尚不充分,结合庭审中上诉人的陈述,上诉人对第三人持有债权且未取得该房屋任何手续的情况下全额支付房款也与常理不符。上诉人证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的举证尚未达到高度可能性的证明标准,该房屋买卖中存在诸多疑点及不符合常理之处。上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回。中院作出终审判决,驳回上诉,维持原判。

 
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